看待房地產(chǎn)后市的兩個(gè)視角

　　如何看待中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)后市，最近有兩個(gè)有趣的視角，可供投資者玩味。

　　其一是從金字塔頂端望去，對(duì)地產(chǎn)的投資需求仍然強(qiáng)勁。據(jù)美林全球財(cái)富管理與凱捷公布的《2011年世界財(cái)富報(bào)告》，亞洲去年有330萬(wàn)位高資產(chǎn)值個(gè)人。中國(guó)香港百萬(wàn)富翁人數(shù)增長(zhǎng)了33%,增幅為全球之首。這份報(bào)告定義的高資產(chǎn)值個(gè)人指的是金融資產(chǎn)至少為100萬(wàn)美元的人，不包括應(yīng)收賬款、消費(fèi)品和主要住所。亞洲在百萬(wàn)富翁人數(shù)上排在全球第二，超過(guò)歐洲的310萬(wàn)位，僅次于北美的340萬(wàn)位。亞洲將很快追上北美：去年亞洲百萬(wàn)富翁人數(shù)增加了9.7%,而北美和歐洲的增幅分別為8.6%和6.3%.全球百萬(wàn)富翁人數(shù)增幅最大的10個(gè)地方有6個(gè)位于亞洲。

　　值得注意的是，亞洲的富豪開始將更多的財(cái)富投資于房地產(chǎn)。2010年，全球高資產(chǎn)值個(gè)人平均有19%的財(cái)富投在房地產(chǎn)，而亞洲則有31%投資在了房地產(chǎn)。而在其他投資方向上，亞洲富豪25%的支出花在購(gòu)買珠寶、寶石和手表上，全球平均水平為22%.16%用在了藝術(shù)品上，低于全球平均的22%.(以上數(shù)據(jù)不包括日本。)毋庸置疑，愛好地產(chǎn)投資的富人中很多是新晉的中國(guó)內(nèi)地富豪。雖然他們有大量海外地產(chǎn)可以選擇，但熟悉的城市仍然有強(qiáng)吸引力。他們會(huì)等待泡沫縮小，限制解除，市場(chǎng)再次開放。

　　其二是在金字塔底部觀察，北京推動(dòng)的保障房建設(shè)計(jì)劃如期實(shí)現(xiàn)似乎可能將低收入群體的住房需求隔離保護(hù)，從而保障一個(gè)相對(duì)自由的商品房市場(chǎng)。不過(guò)，保障房建設(shè)的進(jìn)度尚不能盡如人意。首先，政府承諾2011年開工建設(shè)1000萬(wàn)套保障房，遠(yuǎn)超2010年的590萬(wàn)套。這意味著今年要建設(shè)大約5億平方米的住房，相當(dāng)于2010年開工建設(shè)的新房總建筑面積的30%.但據(jù)計(jì)算，實(shí)際新房開工量只有800萬(wàn)套。

　　再者，籌措建設(shè)資金也是難題。在總建設(shè)成本中，中央政府只能提供一部分，剩下的資金缺口要靠地方政府和企業(yè)來(lái)填補(bǔ)。而當(dāng)前地方政府和企業(yè)預(yù)算緊張、投資意愿也并不強(qiáng)烈。況且，地方政府要支持保障房建設(shè)的資金卻要依靠出售商品房建設(shè)用地的收入。而根據(jù)國(guó)土資源部的數(shù)據(jù)顯示，今年前五個(gè)月土地出讓收入同比下降11%.最后，銀行對(duì)貸款給保障房建設(shè)缺少商業(yè)動(dòng)機(jī)，尤其是公租房，租金收入在抵扣貸款利息和維護(hù)成本之后所剩無(wú)幾(當(dāng)然，我相信北京會(huì)針對(duì)保障房建設(shè)放寬融資約束)。

　　問(wèn)題是，旨在增加供應(yīng)的保障房建設(shè)只能緩和商品房建設(shè)放緩對(duì)經(jīng)濟(jì)的負(fù)面影響，卻不是真正的新的增長(zhǎng)點(diǎn)，也不能根本消除房地產(chǎn)泡沫的威脅。因?yàn)?，?wèn)題不是供應(yīng)不足，而是寬松貨幣政策導(dǎo)致了通貨膨脹，錢不值錢。盡管中國(guó)央行上調(diào)了利率，實(shí)際利率依然為負(fù)(通貨膨脹率4.9%,存款利率僅3%)。作為對(duì)沖通貨膨脹的傳統(tǒng)資產(chǎn)工具，行政限制只能暫時(shí)壓制，卻無(wú)法消解投資房地產(chǎn)的動(dòng)機(jī)。有一個(gè)數(shù)據(jù)可以當(dāng)作旁證：今年到目前為止，盡管中國(guó)央行加息，并出臺(tái)了嚴(yán)厲政策為樓市降溫，但房地產(chǎn)投資還在加速。據(jù)中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局估算，今年前兩個(gè)月，房地產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)了24.9%,達(dá)1.74萬(wàn)億元。

　　一個(gè)內(nèi)部壓力巨大、急欲膨脹，卻被強(qiáng)行限制的泡沫會(huì)如何發(fā)展?很簡(jiǎn)單，如果政府沒(méi)膽讓它破，投資者就有膽讓它變得更大，等著看。